中国房价十年九调控将成为历史的笑话

　　房价不降，囤积和炒房就不绝，稳定房价只是空谈,现在房地产市场已经不是市民买不起房的问题，中国房价十年九调控，调控一次就涨一次，将成为历史的笑话。住房关系到每个城镇居民的切身利益，房地产市场关系着中国城镇化道路和城市的扩张速度。房地产市场2003年9月以来系列的财税调控政策基本都是失败的，结果越调控房价越高。房地产市场调控要解决房价虚高的局面，打击官商勾结虚抬房价和游资的炒房行为，将市场上囤积的房产和地产资源释放出来。

　　近年来因腐败落马的高官，很多与房地产项目有关，并都囤积有多套房产。各地发生的大规模群体事件和上访事件，不少都是关于房地产市场中城市拆迁和农村征地的。国务院关于"凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上"的规定，原国家建设部就能出台0.99－1.19的系数解释，在社会上造成很坏的影响。由此可见，现在房地产市场官商勾结已经达到能影响国家政策的程度。

　　中国有限的土地资源决定城市不能无限度的扩张，房地产市场和中国城镇化道路要向理性回归，才能保住我国18亿亩耕地的底线。现在无论内部还是外部因素都已经无法支撑中国房地产泡沫和城市盲目扩张。

　　中国房地产市场存不存在泡沫，这个看上去较为复杂的问题并不难分析，国际上有一个通行的计算模式，这就是看一个城市的房价收入比究竟是多少。房价收入比是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行制定的房价收入比标准是3－4：1，联合国人居中心的标准是6：1。在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，不仅人均面积要比我们大得多，而且标准还是使用面积，而非我们的加上公摊面积的建筑面积，另外，他们的房子大多也不是我们这种需要大笔装修费的毛坯房。当然，他们的房子拥有永久的产权并附带大花园，而不是中国的70年产权。

　　不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民收入攒六年才能买得起房。在首都首尔地区，需要将个人收入存7.7年才能购买住宅，其他大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75-80平米(相当于我们90-100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，外加停车位，房屋售价为3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。因此，在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比仅为4.5-5左右。

　　综上所述，即使如此美国还发生了房地产的次贷危机，并成为引爆世界金融危机的导火索，其他国家的房价在国际金融危机中还纷纷下跌。

　　再看看中国房地产的情况，一份由国土资源部发布的"2008年全国主要城市地价状况分析报告"指出，2008年中国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平米。初级住房小康标准是人均30平米，三口之家90平米的建筑面积需要将近36万元。而当年城镇居民人均可支配收入为15781元，加上装修的费用意味着夫妻两人和孩子要不吃不喝12年。房价收入比接近于12，该数据数倍于国际惯例，这还只是70年的产权，中国房地产市场存在很大的泡沫。

　　在国际金融危机的大背景下，楼市的虚假繁荣会使更多的社会资金涌入房地产行业，不利于中国经济的复苏和长远发展。抑强扶弱，统筹社会集资建房，才能抑制现在为所欲为的房地产开发商和各种炒房团，让房地产市场回归理性。中央政府成立自上而下的住房调控办公室，作为非盈利性机构来参与和管理社会个人集资建房，首先确定将目前的房价恢复到国际公认居民收入可接受的价位，政府变单纯拍卖土地为统筹社会集资来建房来销售住房。国家统筹社会集资建房的销售价格并不是成本价，除土地成本、建筑成本、人员工资等各种成本以外，还要预留合理的利润空间，调控并不是要毁掉整个房地产市场。所建住房户型全部是90平米以下的中小户型。无房有当地户口和固定收入的城镇居民首付30％房款，其余通过银行办理按揭贷款。不用国家一分钱投入，就解决了建房资金。不用地方财政投入地方政府就没有推托不办的公开理由，下一步就可招标开工建设了。逼迫房地产开发商和炒房者放弃暴利跟进降价，这是最终目的。

　　统筹社会集资建房只是房地产市场调控的手段，就像政府平抑粮价采取抛售库存粮一样，我们不采取行政手段一切按市场规律办事。这样，不需政府投入一分钱就能平抑房价，还有盈余可用做廉租房建设，此举同时还能加快旧城和棚户区改造的步伐，并带动中国经济科学的、可持续的发展。平抑房价让房地产市场理性回归还能将现有炒房者和房地产开发商囤积的房产和地产资源释放出来，让国家统计局公布人均33平米的住房面积尽可能落实到实处，比征收房产空置税的提议效果明显见效快，从这个角度讲，中央政府通过统筹社会集资建房来平抑房价可能比预期效果还要好。

　　中央政府通过平抑房价来加强对社会和经济调控能力并树立政府威信，树立中央权威不能只依靠反腐败一条路。在和平时期，领导人要在日常经济工作中积累威信，否则关键时刻，政令不通指挥不灵，摔电话解决不了任何问题！

　　统筹社会个人集资建房主要注意事项和防范措施：

　　1、政府统筹的集资建房要限制上市流通。个人确需转让的按购入价扣除折旧由政府住房调控办公室购回，转给其他需房者或用作廉租房，要在房产证注明。房产不升值就杜绝炒房行为。

　　2、审查并公示购房者的住房条件，要有当地户口。已有住房者不再考虑之内，集资建房的房产只能自住不能出租，要接受社会监督。现在买房落户口的政策不可取，只会会造成城市的无限度盲目扩张，中国城镇化道路要有计划有步骤进行。城市外来人员包括农村进入城市和城市之间流动的人员，实行双向选择，有固定职业或稳定收入的人员认可当地环境后先落户口后买房。实行先落户口后买房的政策，国家可了解房地产市场的真正需求并可控制城市的扩张速度。

　　1998年房改实行的经济适用房和廉租房政策执行不力的关键在于事前缺少社会公众参与和社会力量的推动。社会公众参与可解决住房建设资金，社会力量推动可打破官商勾结虚抬房价的局面。再美丽的泡沫终归要破灭，房地产市场的问题早解决比晚解决好，主动解决比被动应付要好！中央政府再纵容楼市泡沫的发展，不但会毁掉房地产市场还会拖垮整个中国经济！我们不希望出现象某房地产商所说的"我们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次，房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。"的局面。另外试问，中央政府十年时间九调控竟连房价都控制不了，又何谈转变经济发展方式调整经济结构！又如何能正确应对世界金融危机？

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　　山东烟台

　　梁希峰

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